Aufgaben der Hausverwaltung
Wohnungseigentumsverwaltung erfordert viel Fachwissen.
WEG-Verwaltung nennt man in Deutschland die Wohnungseigentumsverwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Gemeint ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter durch einfachen Beschluss bestimmen. Sie muss es sogar tun, wenn auch nur einer der Miteigentümer dies verlangt. Ist kein Verwalter bestellt, so „steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu“ (§ 21 Abs. 1 WEG), ebenso die Vertretung der Gemeinschaft (§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG).
Auch ein Miteigentümer kann zum Verwalter bestellt werden; die Übertragung der Aufgabe an einen Dritten ist daher nicht zwingend. Den Beschluss zur Verwalterbestellung fasst die Eigentümerversammlung. Nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen ist der Abschluss eines Verwaltervertrages, der all das regelt, was nicht durch das WEG bestimmt ist, aber unweigerlich auf die Parteien zukommen wird. Der Verwalter kann für längstens fünf Jahre bestellt werden.
Die Aufgaben des Verwalters
In § 21 schreibt das WEG die grundsätzlichen Aufgaben im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung vor:
- Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung
- ordnungsgemäße Instandhaltung/Instandsetzung
- angemessene Feuer- und Haftpflichtversicherung
- Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
- Aufstellung des Wirtschaftsplans nach § 28 WEG damit eine ordentliche Rechnungslegung
- Duldung der Herstellung von Fernsprech- und Rundfunkempfangsanlagen sowie Energieversorgungsanschlüssen
Allerdings ist der Aufgabenbereich des Verwalters damit noch längst nicht umfassend umschrieben. Denn der WEG-Verwalter besorgt sämtliche zur Bewirtschaftung der Immobilie erforderlichen Geschäfte, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum umfassen. So hat er sich z. B. um Energieeinkauf, Pflege sowie die technische Betreuung und Wartung zu kümmern. Einzelne „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“ hat der Gesetzgeber in § 27 Absätze 1 bis 3 WEG umrissen. Diese können nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden (§ 27 Absatz 4 WEG).
Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder wie die Instandhaltungsrücklage getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten. Damit wird verhindert, dass Gemeinschaftsvermögen im Falle von Insolvenz oder Tod des Verwalters in die Insolvenzmasse oder den Nachlass einfließt. Daher hat der Verwalter die Bankkonten als offene Fremdkonten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen. Zudem ist es der Eigentümergemeinschaft möglich, vom bestellten WEG-Verwalter den Nachweis einer ausreichenden Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu verlangen.
Der Verwalter ist gegenüber der Eigentümergemeinschaft rechenschaftspflichtig. Dazu erstellt er jährlich eine Abrechnung (sowie einen neuen Wirtschaftsplan) und beruft zu deren Feststellung durch Beschluss (zumindest) eine Eigentümerversammlung ein. Von dieser kann er entlastet werden. Für die Abstimmung zur eigenen Entlastung darf der WEG-Verwalter jedoch weder Vollmachten einsetzen, die ihm von einzelnen Eigentümern für die Versammlung erteilt wurden, noch die eigene Stimme, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist.[1]
Es empfiehlt sich, einen Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG zu wählen, der den Verwalter unterstützt. Die Einrichtung eines Verwaltungsbeirates ist jedoch nicht verpflichtend. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in der Gemeinschaftsordnung Bestimmungen für die Wahl und die Besetzung des Verwaltungsbeirats treffen, die von der gesetzlichen Regelung abweichen, zum Beispiel, um die Möglichkeit zu schaffen, den Beirat mit mehr oder weniger als 3 Wohnungseigentümern zu besetzen oder auch die Bestellung von Personen, die nicht Wohnungseigentümer sind, zuzulassen. Aber auch wenn die Gemeinschaftsordnmung keinen entsprechenden Passus enthält, kann die Eigentümerversammlung mehrheitlich beschließen, einen Beirat zu wählen. Dieser Beirat besteht aus einem Vorsitzenden und zwei weiteren Mitgliedern. Alle drei Personen müssen Eigentümer von Wohnungen in der WEG sein.
Die Qualifikation des Verwalters
Es gibt (leider) keine Bindung der Tätigkeit als WEG-Verwalter an eine bestimmte Berufsausbildung. Darum sollte bei der Auswahl des Verwalters darauf geachtet werden, dass die Gemeinschaft und ihre Immobilie von Personen betreut werden, die eine abgeschlossene Berufsausbildung im Bereich der Immobilienwirtschaft, wie beispielsweise „Kaufmann/-frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“, „Immobilienkaufmann/-frau“ oder „Immobilienassistent/-in“ oder aber eine gleichwertige andere Ausbildung vorweisen können.
Mehr ausführliche Informationen enthält auch der Artikel bei Wikipedia zur Begriffsbschreibung der „WEG-Verwaltung“.
