„Gefährdet erscheinende“ Finanzlage des eintretenden Mieters rechtfertigt Kündigung nur im Ausnahmefall

Nach dem Tod der Mieterin trat deren Lebensgefährte in den Mietvertrag ein, der sich zu dem Zeitpunkt noch in einem Ausbildungsverhältnis befand. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund, weil sie dessen Ausbildungsvergütung für die monatlichen Mietzahlungen von 715 € als unzureichend empfand.

Der Mieter klagte gegen die Kündigung und verlangte zudem die Zustimmung zur Untervermietung an einen Kollegen, der ebenfalls eine Ausbildung absolvierte. Das Amtsgericht gab der Vermieterin recht. Auch das Landgericht entschied so und lehnte auch das eingeklagte Begehren auf Zustimmung zur Untervermietung ab, weil die „gefährdet erscheinende“ finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters die Kündigung rechtfertige.

Der BGH (Bundesgerichtshof) sah das nun etwas anders und befand, dass eine lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter begründen kann. Die obersten Richter hielten die Prognose, dass der Mieter seinen Verpflichtungen künftig nicht würde nachkommen können, nicht für ausreichend als Grund für eine Kündigung und monierten das Fehlen klarer Fakten, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden.

Das Berufungsgericht hatte noch allein den Umstand, dass der Mieter von seiner Ausbildungsvergütung lebte und es keine Gewähr für einen erfolgreichen Abschluss der Ausbildung geben könne, als ausreichend für die Feststellung, einer „gefährdet erscheinenden“ finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters akzeptiert. Dies, so der BGH, sei aber eine „überhöhte Anforderungen an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters“. Denn schließlich könne der Vermieter selbst dann, wenn er selbst einen Mieter auswählt, nicht sicher sein, dass dessen Finanzkraft während der Mietdauer unvermindert erhalten bleibe.

Weil zudem alle Prognosen der Berufungsrichter zu der unzureichenden Leistungsfähigkeit des Mieters auf reinen Mutmaßungen beruhten und unberücksichtigt blieb, dass der Mieter seine Einnahmen durch die Untervermietung stärken wollte und auch bisher allen Verpflichtungen nachgekommen sei, hob der BGH das Urteil der Vorinstanz auf und verwies das Verfahren zurück ans Landgericht.

Urteil des BGH Nr. 023/2018 vom 31.01.2018
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 31.01.2018